CONSIDERACIONES LEGALES PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE

El comprador  de una propiedad inmueble debe tener en cuenta lo siguiente:

1. Acudir a la oficina de Registros Públicos (SUNARP) de la jurisdicción donde esté ubicada la propiedad y recabar un CRI (Certificado Registral Inmobiliario), Copia Literal o Certificado de Gravamen del Registro de Predios. Para un estudio más profundo de la historia registral del inmueble, se recomienda realizar un Estudio del Título Archivado (s).
2. Respecto al tema tributario:
   1. Sobre los tributos municipales se debe verificar que el impuesto predial y arbitrios estén cancelados en su totalidad. Solicitar un reporte del contribuyente o constancia de no adeudo en la Municipalidad del sector. De no estar al día en los tributos mencionados, el comprador puede acordar con el vendedor que aquel pague dichos conceptos municipales con cargo al precio de venta.
   2. Pagar la Alcabala. Dicho tributo corre a cargo del comprador. No se admite pacto en contrario,  y se paga en la oficina del SAT o Gerencia de Administración Tributaria de la Municipalidad Distrital correspondiente. La alícuota o tasa es del 3% y se aplica sobre el valor de la transferencia en la Minuta. Se debe disgregar el precio cuando se compra un departamento con estacionamiento o depósito en una misma minuta. Las primeras 10 UITs están exoneradas (S/ 41,500).
   3. Si el inmueble fue adquirido por el  vendedor después del 1º de enero del 2004, se debe presentar al Notario el pago del Impuesto a la Renta, cuya constancia se adjunta a la Escritura Pública. Los notarios son responsables de ello. El impuesto (alícuota) es el 5 % sobre la diferencia del valor de adquisición y valor de venta. La paga el Vendedor en cualquier entidad financiera. (Tributo N° 3021).
3. Para dar cumplimiento a la Ley Nº 28194 – TUO de la Ley para la Lucha Contra la Evasión y para la Formalización de la Economía - Decreto Supremo N° 150-2007-EF, se debe utilizar medios de pago para la cancelación del precio de venta, sea depósito en cuenta o cheque de gerencia. Esta constancia deberá estar acreditada en la Escritura Pública. Hoy en día la Notaría realiza la identificación de comparación biométrica, y se limitan las transacciones en efectivo, todo esto según el Decreto Supremo N° 006-2013-JUS.
4. Verificar que los DNIs, u otros documentos válidos, como carne de extranjería o pasaporte para extranjeros, estén vigentes. Si el extranjero va a comparecer con Pasaporte, debe contar con una autorización para firmar contratos que otorga la Superintendencia Nacional de Migraciones y Naturalización.
5. Tanto el comprador como vendedor pueden ser representados por apoderado con facultades suficientes (literales) inscritas en SUNARP (Escritura  Pública de poder debidamente inscrito). Si se encuentran en el extranjero, deben tramitar el poder ante el cónsul peruano más cercano a su domicilio y oficiar partes a la SUNARP.
6. Si son varios los dueños, deben firmar la venta todos, sin excepción. Por ejemplo, en el caso de una sucesión intestada, deben firmar todos los herederos; si es una sociedad conyugal, obligadamente, ambos conyugues, salvo que se encuentren bajo el régimen patrimonial de separación de bienes.
7. También es necesario verificar que el pago de los recibos por servicios públicos (electricidad, cable y agua principalmente) estén cancelados en su totalidad a la fecha de venta. Si se trata de un departamento (propiedad horizontal, condominios o quintas) verificar que el mantenimiento este pagado (cuotas ordinarias y extraordinarias).
8. Es de vital importancia tener la certeza de que el inmueble se encuentra desocupado.
9. Se debe realizar el trámite de Carga y Descarga ante la Municipalidad del Sector. Para evitar multas deben hacerlo hasta el último día hábil del mes siguiente de la fecha de la Minuta.
10. Acudir a una notaría para elevar su minuta a Escritura Pública e inscribir en el Registro de Predios su adquisición. Como un plus, SUNARP otorga gratuitamente el servicio de Alerta Registral.

François Novaro

Abogado de Global Law