Desafíos y Realidades del Sector Inmobiliario en el Perú: Un Análisis Crítico desde la Gestión y el Desarrollo

Autora: Pieralí Buchelli Díaz. Arquitecta, Magíster en Desarrollo y Gestión Inmobiliario por la Universidad ESAN.

En el Perú, el acceso a una vivienda digna sigue siendo un desafío persistente. Las necesidades habitacionales insatisfechas y el crecimiento de la brecha de acceso a servicios básicos resaltan una problemática que demanda soluciones urgentes y coordinadas entre el Estado, el sector privado y la sociedad civil. Este artículo examina algunos de los principales problemas del sector inmobiliario peruano y el acceso a los servicios básicos por los sectores socioeconómicos vulnerables, asimismo un análisis crítico de las políticas gubernamentales actuales.

Brecha Habitacional: Un Problema Persistente

El déficit de viviendas en el Perú es alarmante. De acuerdo con el último censo y estudios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se estima que el déficit habitacional cuantitativo asciende a aproximadamente 1.5 millones de viviendas, lo cual representa hogares que no cuentan con un espacio adecuado para habitar. Adicionalmente, se enfrenta un déficit cualitativo: millones de familias habitan en viviendas que carecen de condiciones mínimas de seguridad y confort. Esta situación se agrava en las áreas rurales y en las periferias urbanas, donde las viviendas suelen construirse sin planificación y sin acceso a servicios básicos. La ocupación del territorio en muchos casos se ha dado de manera informal, y los gobiernos locales y/o regionales no han tenido una respuesta rápida y efectiva, una muestra de ello son los desastres causados por el Fenómeno “El Niño”, que a su paso se demuestra más y más agresivo ocasionando desastres y pérdidas millonarias no sólo para las familias afectadas sino también para el Estado.

Acceso a Servicios Básicos: Una Realidad Aún Inalcanzable para Muchos

La falta de acceso a agua potable, electricidad y saneamiento es otro aspecto crítico que golpea al sector inmobiliario. Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), alrededor de un 30% de los hogares en áreas rurales no cuenta con acceso a agua potable, y la situación no mejora considerablemente en la periferia urbana, donde los asentamientos informales carecen de infraestructura básica. Esta brecha en el acceso a servicios es un indicador de desigualdad que el Estado no ha logrado reducir significativamente, pese a programas y proyectos como "Agua para Todos", cuya cobertura aún resulta insuficiente para cubrir a la población más vulnerable.

Es de suma importancia recordar que el programa "Agua para Todos" fue lanzado durante el segundo gobierno de Alan García, que se desarrolló entre 2006 y 2011. Este programa fue una de las principales iniciativas en infraestructura de su gestión, con el objetivo de expandir el acceso al agua potable y saneamiento a nivel nacional, especialmente en zonas rurales y áreas urbano-marginales. La pregunta es ¿Qué nivel de cobertura lograron los gobiernos que le sucedieron? Porque al término de su gobierno alrededor de 75% de la población urbana y aproximadamente 61% de la población rural tenían acceso a agua potable continua para 2011.

El Alto Costo de Acceso a la Vivienda en el Perú

Acceder a una vivienda en el Perú se ha vuelto económicamente insostenible para muchas familias, especialmente en las ciudades principales como Lima, Arequipa y Trujillo. En Lima, el precio promedio del metro cuadrado en áreas céntricas y seguras supera los 5,000 soles, un monto inalcanzable para una gran parte de la población. Los precios de las viviendas en el país siguen una tendencia al alza, mientras que el crecimiento de los ingresos familiares no ha acompañado este ritmo. Según el Banco Central de Reserva, el poder adquisitivo de las familias peruanas se encuentra en una relación de desaceleración frente a la constante alza de los precios en el sector inmobiliario, lo cual restringe aún más las oportunidades de compra para quienes buscan su primera vivienda. Todo ello sumado a las pérdidas debido a la pandemia de la COVID19 que, habiendo pasado más de 4 años, aún no han sido superadas en su totalidad.

Medidas del Estado: Limitaciones en su Alcance y Efectividad

Desde hace más de 20 años, el Estado peruano ha implementado programas como Techo Propio y el Bono Familiar Habitacional, que buscan ofrecer soluciones de vivienda a sectores de bajos ingresos. Sin embargo, estos programas se han quedado cortos en su alcance y efectividad, debido a restricciones burocráticas y a la falta de financiamiento adecuado. Además, muchas familias de clase media quedan fuera de estos beneficios debido a limitaciones en los criterios de elegibilidad, por lo que no encuentran respaldo para acceder a créditos de vivienda.

Un Llamado a la Revisión y al Compromiso

La problemática del sector inmobiliario en el Perú requiere un enfoque integral y una visión a largo plazo que integre políticas públicas efectivas, financiamiento sostenible y el compromiso del sector privado. La vivienda no debe ser un privilegio inalcanzable, la falta de acceso a una vivienda digna y a servicios básicos no solo afecta la calidad de vida de miles de peruanos, sino que también limita las posibilidades de desarrollo social y económico del país. Es urgente que el Estado, en alianza con el sector privado, tome medidas significativas para cerrar la brecha habitacional y garantizar que los servicios básicos lleguen a todas las comunidades. Solo así podremos construir un Perú más inclusivo, justo y sostenible.